Как оценить стоимость доли

Содержание

Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в квартире при продаже

Как оценить стоимость доли

1 427 просмотров

Одним из важных этапов при продаже доли в квартире является ценообразование. Данная процедура значительно сложнее, чем продажа жилья полностью. Сложность при подготовке к сделке зачастую состоит в конфликтных отношениях между сособственниками. Рассмотрим, как проводится оценка доли в квартире.

Продажа доли без оценки

Определить стоимость квартиры в целом несложно. Существует несколько способов.

№ п/пСпособ
1Обращение в специализированную организацию
2Анализ аналогичных предложений на рынке

Причем, величина может быть установлена собственником по его инициативе. Единственным ограничением является необходимость продажи объекта не менее 0,7 от кадастровой стоимости. В противном случае необходимо оплатить повышенный налог.

С долей ситуация обстоит сложнее. Как показывает практика, большинство собственников при выставлении часть жилья на продажу для третьих лиц определяют стоимость от общей цены квартиры. Например, гражданин продает 1/3 долю в квартире, стоимостью 3 000 000 р. Он устанавливает цену в размере 1 000 000 р.

Такая часть называется идеальной. Получить ее при продаже квартиры не полностью, а по долям, практически невозможно.

Риелторы рекомендуют установить цену на 20 – 30% ниже идеальной доли. Но даже в таком случае скорая продажа не гарантирована.

В 2020 году рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже долей в квартире. Он пользуется популярностью, а основной причиной избытка предложений является необоснованно завышенная цена.

Как правило, завышенное ценообразование формируется агентствами недвижимости. При посещении организации, специалист сразу ориентирует продавца на максимальную стоимость.

Однако получение такой цены не гарантировано. Объект стоит без продажи 6 – 12 месяцев. После чего агентство предлагает значительно уменьшить стоимость. Собственник, желая сбыть часть жилья, соглашается.

Чтобы не тратить время на бесполезное ожидание, можно оценить долю самостоятельно. Рассмотрим, как это сделать.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже

Оптимальным решением является обращение в специализированное агентство. Стоимость услуг таких компаний обычно невысока. Не более 3 000 – 5 000 р.

При выборе организации целесообразно отдать предпочтение крупному агентству, которое имеет лицензию на данный вид деятельности. Обязательным условием является заключение контракта с организацией. Подготовка документации займет 3 – 5 дней.

Важно! Обращение за оценкой потребует наличие всех документов на квартиру. Поэтому необходимо обратиться в специализированную компанию до обращения в агентство недвижимости.

Доля, без определенного порядка пользования

Под порядком пользования понимается наличие соглашения с содольщиком или решения суда о использовании квартиры. Мера может быть применена в отношении жилья, которое поделено на доли. Если часть соответствует одной из комнат, то гражданин получает право пользования конкретной комнатой на постоянной основе, а также местами общего пользования.

Зачастую такой документ у граждан отсутствует, так как определить порядок использования в однокомнатной квартире невозможно. Поэтому гражданин будет владеть долей юридически, но не сможет вселиться в помещение.

Доля с определенным порядком пользования

При наличии документа об определении порядка пользования объектом, продать часть проще. Поэтому стоимость доли будет выше.

Наличие документа подразумевает возможность свободного доступа в квартиру. Это повышает приоритет жилья на рынке недвижимости.

Положительные факторы, влияющие на оценку

Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше итоговая стоимость жилья.

Перечень факторов:

  1. Отсутствие других жильцов в квартире (+50% к цене). Ситуация случается редко. Но многие граждане желают пользоваться всей квартирой, купив часть. Даже если ситуация временная (сособственник несовершеннолетний, осужденный, лицо, имеющее другое жилье), покупка будет выгодной.
  2. Вторая доля сдается в аренду (+10%). Совладельцы определили порядок пользования и каждый из них распоряжается объектом по своему усмотрению. Часть будет аналогией коммунальной квартиры.
  3. Квартира имеет только 2 владельцев (+20%). Чем больше сособственников, тем ниже собственность. Причем, не имеет значение, какие у них части. Даже купив 2/3 доли, по факт гражданин сможет пользоваться только 1/3. Поэтому если объект имеет 2 совладельцев, которые имеют равные доли.
  4. Большая площадь (+30%). На практике, 80 кв.м. можно разменять на 2 однокомнатные квартиры. Поэтому, покупатель в дальнейшем может получить размен.
  5. Наличие изолированных комнат по числу владельцев (+40%). Например, двухкомнатная квартира с изолированными комнатами при наличии 2 совладельцев.
  6. Хорошие отношения между сособственниками (+20%). Если второй владелец не ограничивает возможность использования жилья, это существенный плюс к цене. Приобрести квартиру с конфликтными соседями предпочитают «профессиональные соседи».

Отрицательный факторы, влияющие на оценку

Каждый отрицательный фактор отнимает процент от стоимости части. В ряде случаев, продажа объекта является и вовсе нерентабельной. В таких ситуациях, граждане продают доли «черным риелторам» за минимальную стоимость, чтобы получить хоть какие-то деньги.

Список факторов:

  1. Большой размер части (-20%). Собственник желает получить идеальную долю. Однако на практике, это не возможно. Поэтому большая часть часто переоценена.
  2. Невозможность посмотреть объект перед продажей (-50%). Это означает, что владелец не имеет доступа в квартиру. Вариант подходит для прописки.
  3. Много жильцов (-50%). Вне зависимости от размера доли, сложно проживать в квартире, где живет чужая семья. Кроме того, это дополнительная нагрузка на сантехнику. Кроме сособственника доли в жилье имеет право проживать члены его семьи.
  4. Дорогая квартира (-100%). Если оценивается элитное жилье, то шансов продать часть практически невозможно. Проще купить целое жилье, чем долю в слишком дорогой квартире.
  5. Совладелец, состоящий на очереди на субсидию (-30%). Отсутствие личных денежных средств у совладельцев является причиной, по которой невозможно получить размен. Если потребуется доплата, они откажутся. А получение помощи от государства может растянуться на десятки лет.
  6. Наличие несовершеннолетних сособственников (-30%). Продажа доли ребенка возможна только с согласия отдела опеки. Получить его достаточно сложно. Поэтому получить размен будет сложно. Чем больше детей, тем больше сложностей с квартирой.

Порядок оценки

Предварительно необходимо выяснить, сколько стоит идеальная доля. После чего, необходимо провести анализ положительных и отрицательных факторов. Цена рассчитывается от идеальной части.

Пример. 3 комнатная квартира оценивается в 9 000 000 р. Дольщиков 3, один из них несовершеннолетний. Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен.

Идеальная доля составит 9 000 000/3=3 000 000. Один из несовершеннолетних собственников уменьшает стоимость на 30% Возможность пользоваться долей увеличивает цену для выкупа на 20%.

Таким образом, цена составит 2 700 000 р.

Но для того, чтобы доля продалась скорее, целесообразно уменьшить цену еще на 10 – 15%. Исходя из данной стоимости можно выставлять объект на продажу.

Чтобы узнать сколько стоит доля в квартире, необходимо провести беспристрастный анализ. На основании выводов можно делать расчеты. Дополнительно необходимо привлечь специалистов. Однако перед продажей объекта целесообразно получить консультацию юриста. Чтобы специалист дал точную консультацию, нужно описать ситуацию в форме обратной связи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/otsenka-doli-v-kvartire/

Оценка стоимости доли в ООО в Москве и Московской области

Как оценить стоимость доли
Услуга

Оценка стоимости доли в ООО

Группа компаний «Платинум» проводит независимую оценку долей в ООО в максимально короткие сроки в соответствии с требованиями актуального законодательства. Данная процедура необходима при:

  • выходе одного из учредителей из ООО (в том числе с отчуждением доли в пользу общества, другого учредителя или третьих лиц);
  • оформлении доли в качестве залога при получении ссуды, кредита;
  • реорганизации, банкротстве, ликвидации компании;
  • участии в судебных спорах, касающихся стоимости или размеров долей участников;
  • сделках, связанных с покупкой или продажей долей;
  • вступлении в наследство (оценка требуется для нотариуса);
  • участии в инвестиционных программах;
  • отчуждении доли (для расчета нотариального сбора).

Кроме этого, оценка доли в ООО необходима при составлении бизнес-плана и определения формата дальнейшего функционирования компании. Важно помнить, что расчет стоимость проводится на текущую дату, а значит может использоваться в течении ограниченного времени.

Как проводится оценка?

Специалисты группы компаний «Платинум» при расчете стоимости долевого участия используют следующие способы:

  • затратный – позволяет определить стоимость активов компании;
  • доходный – расчет суммы дохода, которую может принести доля в бизнесе в течение определенного срока в будущем;
  • сравнительный – определение средней цены на основе анализа рыночной ситуации и уже совершенных сделок.

Методика расчета определяется индивидуально в каждом конкретном случае. Оценка доли уставного капитала включает в себя последовательное выполнение следующих этапов:

  1. Анализ рыночной ситуации, макроэкономических и иных факторов, влияющих на процесс формирования цены.
  2. Комплексный анализ финансового и экономического состояния регионального рынка, а также деловой активности компании (оценка ее ликвидности и финансовой устойчивости).
  3. Расчет ценности чистых активов ООО, из которых и выделятся доля в уставном капитале.
  4. Расчет возможной величины дисконта – размер вычета увеличивается, если участник ООО хочет получить деньги в максимально короткие сроки.
  5. Оформление итогового отчета с отражением всех сведений, расчетов и выводов.

Так как доля в компании – это сложный в плане расчета стоимости объект, то для проведения оценки важно выбрать действительно надежного специалиста с достаточным уровнем квалификации. Если доверить оценку непрофессионалу, то полученные результаты, как минимум, разочаруют и повлекут за собой финансовые потери.

Документы, требуемые для осуществления оценочных мероприятий

Специалисты-оценщики от группы компаний «Платинум» могут правильно рассчитать стоимость доли в коммерческой компании (также возможна оценка стоимости ООО в целом). Для этого им потребуются следующие документы:

  • устав ООО;
  • учредительный договор;
  • свидетельство о госрегистрации с указанием ИНН и ОГРН;
  • выписка с указанием долей и их владельцев;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • бухгалтерская отчетность (по форме №1) за прошедший период (от 3 до 5 лет), включая отчеты о полученной прибыли (убытках);
  • перечень материальных и нематериальных активов, включающий список оборудования, имущества, инвестиций, а также дебиторской и кредиторской задолженности;
  • если компания выпускала акции – информация по каждому выпуску ценных бумаг;
  • в случае заключения арендных договоров на объекты недвижимости – их копии.

В отдельных ситуациях могут потребоваться и другие бумаги (например, при дефиците или неточности исходных данных). Запишитесь на бесплатную консультацию, и наши эксперты ответят на любые вопросы, связанные с оценочными мероприятиями, включая перечень документов, составленный персонально для вашей ситуации.

Какие сведения содержатся в итоговом отчете?

По итогам работы оценщик составляет подробный отчет, который в дальнейшем может использоваться в качестве аргумента в спорах между участниками ООО (в том числе в суде). Поэтому важно, чтобы отчет был в соответствии с требованиями федерального законодательства, иначе выводы, в нем изложенные, будут поставлены под сомнение.

Сведения, включаемые в отчет:

  • данные о заказчике и исполнителе;
  • копии основных документов;
  • анализ рыночных и макроэкономических факторов, влияющих на расчетную стоимость доли;
  • анализ ценных бумаг компании;
  • отчет о нынешнем финансово-экономическом состоянии компании;
  • обоснование выбранного метода расчета, его результаты;
  • выводы и мнение эксперта.

Кроме этого, в отчет включают теоретические данные, основные термины и определения, используемые оценщиком в ходе работы.

Почему выгодно и безопасно заказывать экспертизу у нас?

Группа компаний «Платинум» на протяжении многих лет занимается оценочной работой. За эти годы мы собрали под одной крышей действительно опытных и квалифицированных оценщиков, каждый из которых на деле доказал высокий уровень мастерства.

Оценка стоимости доли в ООО от группы компаний «Платинум», это:

  • надежные и корректные расчеты в короткие сроки (оценка для нотариуса – от 1 дня, для других целей – от 4 дней);
  • консультации профессионалов по любым вопросам, связанным не только с самой процедурой оценки, но и обстоятельствами, повлекшими за собой необходимость подобной процедуры;
  • официальный отчет, который можно использовать в досудебном и судебном урегулировании:
  • гарантии безопасности: ответственность наших оценщиков застрахована на сумму 100 млн. рублей.

Чтобы заказать независимую оценку, свяжитесь с нашими специалистами по телефону и запишитесь на бесплатную консультацию. После согласования основных вопросов, наш оценщик приступит к работе, чтобы вы максимально быстро получили результаты заказанной процедуры. 

Источник: https://ocenka-m.com/nezavisimaya-otsenka/otsenka-biznesa/otsenka-stoimosti-doli-v-ooo/

Зачем нужна оценка доли в квартире?

Первый вопрос, который возникает в голове у собственника – а зачем проводить оценку долей в квартире? Определим юридические мотивы.

Во-первых, продажа жилья в общей собственности. Распространенный случай: собственник доли хочет продать ее третьим лицам, но не знает, сколько стоит его актив? Или с какой цены начинать торги.

Во-вторых, оценка доли может понадобиться и покупателю – чтобы определить, соответствует ли цифра в объявлении реальному положению дел? Покупателем вполне может быть один из собственников, поскольку имеет приоритет в выкупе долей остальных владельцев (ст. 250 ГК РФ).

Зачастую требуется узнать цену, чтобы выкупить незначительную долю совладельца. Типичный пример: группа собственников хочет продать квартиру, но один из них не согласен на сделку – если его процент в общем праве малозначительный, допускается выкуп в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

В-третьих, – дарение, обмен, наследование, рента, залог и прочие операции с долями в недвижимости. Оценка нужна прежде всего для расчета госпошлин на подачу иска или регистрации у нотариуса.

Например, заверка договора дарения доли в квартире тесно связана со стоимостью имущества. Госпошлина нотариусу оценивается в размере 0,5% от цены квартирной доли.

Значит нужно установить точное значение – в противном случае вы переплатите за сделку.

Наиболее распространенные операции с жильем – покупка и продажа. Давайте разберем, как считать цену, на что опираться и как получить цифру близкую к оптимальному значению.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже: формула

Самый простой вариант – обратиться к риэлтору или в агентство по недвижимости. Однако нужно помнить, что рынок жилья включает множество параметров. Даже самый искушенный эксперт не в силах установить точную цену на долю в квартире. Преимущественно из-за подхода в оценке и большой загруженности в работе.

Оценка на основе кадастровой выписки из ЕГРН – тоже не совсем объективный вариант. Так вы узнаете кадастровую стоимость, в то время как рыночная может отличаться. Причем не только в сторону увеличения, но и в сторону уменьшения.

Сперва можно попытаться оценить свою долю самостоятельно. Для удобства мы подготовили формулу расчетов:

A / B * C / 2 = E

*/ – откуда исходит, что:

A – цена квартиры в общей собственности;

B – кол-во имеющихся долей (например, 3);

C – размер дроби продавца (дарителя, наследодателя, залогодателя);

E – продажная цена доли квартиры.

*/ – Разделение на 2 актуально для продажи частей жилья по отдельности. Если собственники реализуют всю жилплощадь, ничего делить не нужно – стоимость долей автоматически возрастет.

Важно не путать идеальную и продажную цену – это два разных показателя. Идеальная стоимость формируется из расчета от цены всей недвижимости.

Пример: 2-комнатная квартира стоит 3 000 000 рублей. Число собственников – 4 человека с равными долями. Идеальная цена ¼ составит 750 000 рублей (четверть от 3 млн).

Как показывает практика, идеальная стоимость нужна лишь в 2% из 100 от всех сделок на рынке жилья. Поэтому в большинстве случаев используют вышеназванную формулу и рассчитывают продажную цену – она хоть и сложнее, но является объективной.

Пример:

Совладельцы 2-комнатной квартиры в Санкт-Петербурге обсудили вопрос продажи недвижимости общей стоимостью 4 000 000 рублей. Первые двое сразу дали согласие, а третий колебался в своем ответе. Совладелец решил оценить свою долю от разных сделок – чтобы выбрать наилучший вариант.

И так, в случае отчуждения ⅓ доли третий собственник в идеале сможет выручить 1 333 333 от 4 млн рублей.

Однако, указанную сумму придется уменьшить в 1,5-2 раза, поскольку продается одна дробь из трех имеющихся + двое других совладельцев, невозможность выделить долю в виде комнаты – примерная выручка составит всего 666 666 рублей (в лучшем случае).

Таким образом, вместо 1,3 млн третий собственник сможет рассчитывать примерно на 700 000 рублей. Кроме того, ему придется предлагать выкуп первому и второму совладельцам – согласно правилу о преимущественном праве на покупку.

Вывод: очевидный и прибыльный вариант продать квартиру целиком и оценить доли в расчете от цены жилплощади.

Выбор способа оценки долей

Самостоятельную оценку можно применять с учетом выбранного способа. Подробнее о них можно узнать из Федерального стандарта оценки №7 (приказ Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года).

Варианты узнать, сколько стоит квартира или доля:

Суть в том, что в оценке используют показатели расходов на обслуживание жилого помещения. Второе название способа – расходный. Однако его чаще применяют для определения стоимости целой квартиры, а не отдельно взятых долей в общем праве. Скажем, узнать цену ¼ части жилья на основе вложенных в квартиру средств непросто – значение придется корректировать.

Связан с прибылью от квартиры, откуда и высчитывается цена недвижимости. Подойдет в тех случаях, когда жилье или доля (комната) сдаются в коммерческую аренду или найм третьим лицам. Широкого применения в практике данный способ так же не находит.

Подходит во всех ситуациях, когда нужно оценить долю в квартире или объект в целом. Принцип в том, что собственник ищет схожее по типу жилье, которое выставлено на продажу или было продано совсем недавно.

От вас потребуется найти актуальные объявления: квартиры в одном доме, районе, схожая дата постройки, этажность, инфраструктура, кол-во комнат, интерьер и т.д.

Далее, нужно выписать цены, которые установили продавцы этих квартир (долей). Очертив ценовой диапазон, можно приступать к расчету среднего значения – а затем, в зависимости от характера сделки, определить стоимость каждой доли.

Пример:

Артём, Егор и Роман имеют в собственности 3-комнатную квартиру в равных пропорциях. Согласно кадастровому паспорту, площадь жилья – 80 м² (три стандартные комнаты).

Совладельцы хотят продать жилье целиком – им нужно узнать, сколько денег от сделки получит каждый из них. За основу взят сравнительный метод, в ходе которого обнаружено:

  • ценовой диапазон для 3-комнатных площадей в этом и соседних р-нах города – от 6 до 9 млн рублей;
  • продажная цена текущей квартиры – 7,5 млн рублей;
  • оценка доли Артёма: 7 500 000 / 3 * 1 = 2 500 000 рублей (аналогично – Егора и Романа);

Полученная сумма – это идеальная цена ⅓ квартиры каждого из сособственников.

Какие факторы влияют на оценку доли в квартире?

Ценообразование имеет ключевое значение на рынке недвижимости. Осталось понять, почему одна доля оценивается выше, а стоимость другой идет на убыль? Даже если квартиры находятся в одном районе, их стоимость колеблется в зависимости от факторов оценки.

Какие факторы повышают цену доли в квартире:

  • Один сособственник – выгодный вариант, при котором можно увеличить стоимость доли +20%. Чем меньше совладельцев, тем легче находить с ними общий язык. Да и порядок пользования квартирой определить проще.

Если вы хотите приобрести долю, оцените потенциального «соседа», расспросите, есть ли у него родственники или дети – вероятно, он захочет прописать их квартире или подарить им свою долю.

  • Свободный доступ в помещение – второй ключевой фактор, который влияет на итоговую оценку. Если покупатель сможет сразу заехать в квартиру, цена увеличится до +30%. Еще лучше, если жилплощадь свободна от жильцов – заезжай и живи с семьей. Правда, есть вероятность, что совладельцы в отъезде/армии/заключении/командировке – этот момент лучше уточнить заранее. Установить личности собственников можно из выписки Росреестра (ЕГРН), а прописанных – на основании выписки из домовой книги.
  • Одна доля = одна комната. Третий важный фактор, который влияет на дальнейшее проживание – чтобы доля была представлена в виде комнаты +50%. Как определить? Обычно совладельцы заключают соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, а в ряде случаев споры решаются в суде. Идеальный вариант для продажи или для выкупа – ½ доля в двухкомнатной квартире или ⅓ в «трешке».
  • Благоустроенный район – косвенный фактор, больше подходящий для оценки квартиры. Однако в случае проживания в комнате (доле) имеет смысл узнать о месте пребывания. Чистый воздух, зеленые зоны, детские площадки, магазины, аптеки, школы, садики, транспортные развязки, места для парковок – всё это прибавляет к цене +5-10% (максимум). Впрочем, не все эксперты рекомендуют учитывать этот фактор в качестве оценки долей в квартире.

Какие факторы снижают цену:

  • Свыше двух совладельцев – чем больше людей имеет доли в квартире, тем ниже цена -30% от стоимости. Продать такую часть очень сложно, не все агентства берутся за столь утомительную задачу. Единственный вариант – найти покупателя, который ищет место для прописки (например, в Москве).
  • Несовершеннолетние собственники – фактор автоматически снижает цену доли до -50% (половина). Основная сложность – получение разрешений от органов опеки и попечительства (ООП). Последние будут требовать выделения детских долей в новых квартирах. Делаем вывод: если потребуется продать жилье, где есть доли несовершеннолетних, процесс растянется на месяцы. Далеко не всем покупателям это выгодно.
  • Сложности с доступом в квартиру – нередко совладельцы не хотят впускать чужаков (покупателей, а в ряде случаев и продавцов). Обычное дело – смена замков, физическое противодействие и скандалы. Захотите ли вы покупать долю, если даже не можете осмотреть квартиру? Разумеется, нет – это -40% от итоговой цены.
  • Незначительный размер доли – позарившись на низкую цену, покупатель рискует нарваться на конфликт с владельцами больших долей в квартире (-20%). Например, если они захотят выкупить малую часть – достаточно обратиться в суд и признать ее незначительной. Если собственнику есть где жить, и он не испытывает интереса к своей доле – его обяжут расстаться с ней (ст. 252 ГК РФ). Цена для выкупа может быть ниже рыночной – и это главный минус.

Совет! Смотрите прежде всего на те факторы, которые связаны с квартирой или сособственниками. Благоустроенный район, магазины, экология, парковки – это второстепенные условия. Представьте, что вы нашли идеальный район, но не можете осмотреть квартиру из-за грубости других совладельцев? Изучайте в первую очередь практические нюансы, и только потом переходите к частностям.

Таким образом, чтобы оценить долю нужно учитывать и плюсы, и минусы. Объективный расчет – преимущество для продавца. Если установить слишком высокую цену, желающих ее выкупить не будет. Низкая цена может также отпугнуть покупателей или привлечь «квартирных рейдеров».

О негативных моментах читайте в статье «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире«.

Заключение

И так, оценка доли в квартире нужна для продажи/покупки объекта недвижимости. Один из способов узнать цену – заказ кадастровой выписки из ЕГРН. Однако для объективного анализа нужно учесть множество факторов – положительных и отрицательных. Эксперты советуют задействовать сравнительный метод. Он отражает реальное положение дел на рынке недвижимости.

Затрудняетесь с оценкой доли? Опишите вашу ситуацию юристам нашего портала – они подскажут, как лучше посчитать цену. Если допустить ошибки, вы потеряете выгоду от сделки.

Продавец не сможет оценить свою долю и продаст ее дешевле, а покупатель – переплатит за «воздух». Юрист подскажет, какие нужны документы, где взять кадастровую цену, о чем договориться с собственниками, как защитить интересы в суде.

Рынок недвижимости переполнен мошенниками и трудностями – не попадитесь на крючок к хитрым дельцам!

Смотрите полезное видео о нюансах оценки долей в квартире для судебной экспертизы:

Источник: http://law-divorce.ru/otsenka-doli-v-kvartire/

Особенности оценки доли в квартире

Как оценить стоимость доли

Оценка доли в квартире необходима при осуществлении имущественных сделок с недвижимостью, однако как рассчитать долю в квартире, так и определить её стоимость довольно сложно.

Обычно данной процедурой занимаются квалифицированные специалисты-оценщики, так как только они смогут точно учесть ряд факторов, влияющих на цену части жилья, и установить соответствующий понижающий коэффициент, требующийся при расчёте стоимости.

Зачем нужно проводить оценку?

При продаже части имущества могут возникать некоторые трудности, так как покупателям доли жилья придётся проживать в одном помещении с посторонними людьми.

  • Стоит прочесть — материал-инструкция по продаже доли в квартире читайте здесь.

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.

В некоторых случаях возможно выделение доли в качестве комнаты, если стороны пришли к взаимному согласию и жилое помещение является многокомнатным.

Оценка доли в квартире требуется в следующих ситуациях:

  • при страховании;
  • при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
  • при использовании в качестве уставного капитала организации;
  • для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
  • при оставлении доли под залог для взятия кредита.

Следует отметить, что оценка стоимости части недвижимости невозможна без предварительного определения рыночной стоимости имущества целиком.

Процесс оценки

Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист. Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.

Подобный вариант может быть использован при продаже жилого помещения целиком и дальнейшего распределения денег между совладельцами. Однако сам алгоритм расчёта стоимости доли несколько сложнее.

Во-первых, если отчуждается только часть имущества, её рыночная цена несколько ниже, чем оценочная стоимость всей квартиры. Во-вторых, чтобы рассчитать долю, требуется учесть множество факторов, оказывающих существенное влияние на цену.

Специалисты проводят оценку стоимости части жилья по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

  • РСД – это рыночная стоимость доли;
  • РСН – рыночная стоимость недвижимости;
  • РД – размер отчуждаемой доли;
  • К – понижающий коэффициент, определяемый расчётным способом и представляющий степень реализации имущества.

Данный коэффициент зависит от нескольких факторов (к примеру, от количества комнат в жилье и размеров отчуждаемой при продаже доли). Чтобы определить его величину, также понадобятся услуги профессионального оценщика.

Пример

Рассмотрим пример оценки стоимости 1/2 доли однокомнатной квартиры в центре Москвы в девятиэтажном новом доме, рыночная цена которой составляет 6 000 000 рублей.

Стоимость в данном случае составит около 2 500 000 (снижающий коэффициент должен определяться оценщиками в соответствии со всеми обстоятельствами, влияющими на сумму).

Существенно уменьшить размер стоимости может наличие нескольких собственников и удалённое расположение дома от станции метро. Также немаловажное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. Если же в этом жилом помещении продаётся 1/3 доля, её сумма составит приблизительно 1 800 000 рублей с учётом тех же факторов.

Факторы, оказывающие влияние на цену

Перед тем как оценить долю в квартире, первоначально следует ознакомиться с факторами, существенно влияющими на размер понижающего коэффициента и стоимости отчуждаемой части жилого имущества, а именно:

  • отсутствие либо наличие свободного доступа в жильё, где производится оценка;
  • отношение совладельцев, если они имеются, к вселению нового жильца;
  • количество имеющихся в доме комнат (в данном случае возможно выделение отдельной комнаты в качестве доли);
  • общее число жильцов в квартире и всех совладельцев (чем меньше собственников и прописанных по данному адресу людей, тем выше цена);
  • наличие несовершеннолетних совладельцев;
  • общая стоимость жилого помещения целиком;
  • проведение ремонтных работ и степень износа;
  • размер отчуждаемой части жилья;
  • тип жилого помещения (например, новостройка, хрущёвка и т. д.);
  • уровень экономического развития в районе;
  • этажность и месторасположение дома;
  • порядок пользования общей собственностью.

Положительные качества, влияющие на увеличение цены части жилья

При оценке стоимости возможно выделить несколько существенных факторов, которые способны стать основанием для увеличения общей цены жилья и его части:

  • наличие свободного доступа к жилому помещению, в котором происходит оценочная процедура;
  • присутствие нескольких комнат (желательно по числу совладельцев) или большая площадь квартиры;
  • один совладелец (особенно если имеет другое место проживания);
  • возможность осмотреть жильё перед покупкой;
  • хорошее состояние помещения.

Перечисленные выше обстоятельства имеют важное значение при определении цены доли, особенно если речь идёт об её отчуждении, так как любой покупатель отдаст предпочтение той квартире, в которой он сможет проживать на более выгодных условиях.

Документация, требующаяся для оценочной процедуры

При обращении к специалистам, оценка доли в квартире требует предоставления некоторых бумаг, без которых оценщики не смогут вычислить точную величину. К основной такой документации относятся:

  • справки об имеющихся обременениях по жилью;
  • сведения из БТИ (например, о количестве прописанных по адресу граждан, их возрастной категории и т. д.);
  • ксерокопия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав собственности на долю либо жильё;
  • паспорт владельца;
  • доверенность и удостоверение личности представителя (если необходимо);
  • кадастровый паспорт помещения;
  • справки о проведении перепланировки (если имела место);
  • документ, на основании которого гражданин является хозяином (к примеру, договор дарения или купли-продажи).

Уточнить точный перечень необходимых специалисту бумаг возможно в организации, предоставляющей услуги по оценке.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/ocenka-doli-v-kvartire.html

Оценка доли в квартире для выкупа

Как оценить стоимость доли

Продать можно не только целую квартиру, но и отдельную долю в праве собственности. При принятии такого решения продавец обязан уведомить об этом других совладельцев, после чего возникает право преимущественного выкупа.

Оценка доли в квартире

Долевая собственность на квартиру подразумевает, что права на нее принадлежат нескольким лицам. Это могут быть родственники или совершенно посторонние люди, а размеры долей определяются следующими способами:

  • условиями первоначального договора, по которому квартира приобреталась в долевую собственность;
  • соглашением о перераспределении долей, которое собственники могут заключить по взаимной договоренности;
  • в равных долях, если квартира передавалась нескольким лицам по наследству или по приватизации.

Размер доли фиксируется в правоустанавливающих документах (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Вне зависимости от размера доли, каждый собственник имеет равное право пользования общим имуществом квартиры.

Владея долей в квартире, собственник может ее продать, подарить или завещать любому лицу. На это не требуется получать разрешение других совладельцев, однако при возмездной сделке купли-продажи должен соблюдаться следующий порядок:

  • выбрав покупателя, собственник должен согласовать с ним все условия договора, в том числе стоимость доли;
  • каждому совладельцу направляется письменное уведомление с указанием условий сделки;
  • после получения уведомления, у других собственников возникает право преимущественного выкупа;
  • если в течение 30 дней после получения уведомления любой совладелец квартиры заявит о выкупе доли, сделка будет продолжена с его участием;
  • договор продажи доли должен удостоверяться через нотариат, после чего направляется в Росреестр или МФЦ для регистрации.

Преимущественное право выкупа подразумевает продажу доли на тех же условиях, что и с первоначальным покупателем. Если продавец изменит условия, договор будет признан недействительным через суд.

Чтобы избежать проблем на стадии уведомления других собственников, продавец должен правильно составить договор и объективно оценить долю. Изменить ее стоимость при преимущественном выкупе будет уже невозможно.

block_attantion

Оценка стоимости доли в квартире

Доля в квартире представляет собой имущественное право, которое подлежит оценке в денежной форме. Оценка доли в квартире возможна следующими способами:

  • по согласованию продавца и покупателя (в этом случае желательно указать объективную рыночную цену, чтобы устранить претензии при возможном преимущественном выкупе);
  • путем обращения к независимому оценщику (при таком варианте будет указана рыночная стоимость доли, соответствующая характеристикам жилья, месторасположению и иным факторам);
  • путем использования показателя кадастровой стоимости квартиры.

Только продавец может принять окончательное решение, как оценить долю в квартире и какую сумму указать в договоре.

Как правило, стороны самостоятельно договариваются о цене сделки, после чего указывают эту сумму в тексте договора. В уведомлении другим собственникам нужно указать аналогичную стоимость, иначе право преимущественного выкупа будет нарушено.

Помимо сделок купли-продажи, могут возникать и иные причины для оценки стоимости доли в квартире:

  • при оформлении ипотечного или потребительского кредита для покупки жилья (в этом случае банк требует заключение эксперта о рыночной стоимости доли);
  • при оформлении доли по наследству (оценка нужна для расчета суммы госпошлины, которую каждый наследник уплачивает нотариусу);
  • при обращении взыскания на имущество в рамках исполнительного или банкротного дела (в этих случаях оценка будет заказана приставом или арбитражным управляющим).

Для независимой оценки всегда используются показатели рыночной стоимости жилья в этом регионе или населенном пункте. Если стороны выбрали вариант с кадастровой стоимостью квартиры, для определения цены доли рассчитывается пропорциональное соотношение.

Однако нужно учитывать негативные последствия, которые неизбежно возникают у собственника доли — совместное использование квартиры, сложности с продажей, бытовые конфликты, невозможность вселить и прописать посторонних лиц. По этим причинам оценка стоимости доли в квартире путем составления арифметической пропорции не будет отражать объективное положение дел. Низкая ликвидность доли отражается на существенном снижении ее стоимости.

Как рассчитать стоимость доли в квартире, если другие совладельцы решили воспользоваться преимущественным правом выкупа? В этом случае нужно учитывать следующие правила:

  • в уведомлении всегда указывается стоимость доли, ранее согласованная со сторонним покупателем и отраженная в проекте договора;
  • увеличение или уменьшение цены на уведомительной стадии не допускается;
  • если продавец решит завысить цену в уведомлении, чтобы избежать продажи доли другим собственникам, договор впоследствии может признавать недействительным по иску любого заинтересованного лица.

Согласование стоимости доли на стадии уведомления и преимущественного выкупа не осуществляется. Продавец и другие собственники не могут менять цену.

Если правом преимущественного выкупа решили воспользоваться сразу несколько лиц, доля будет распределена между ними в равных частях. Соответственно, в такой же пропорции будет определяться и цена договора для каждого покупателя.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

При самостоятельной оценке доли, стороны могут использовать любые показатели – рыночные предложения, цены по аналогичным сделкам, иные показатели. На практике, специалисты в сфере недвижимости применяют следующую формулу для объективной оценки:

С доли = С квартиры х Р доли (1-К), где

  • С доли – ее рыночная стоимость;
  • С квартиры – рыночная стоимость всего объекта;
  • Р доли – размер доли;
  • К – коэффициент ликвидности доли на рынке.

Коэффициент ликвидности зависит от множества факторов и определяется независимым оценщиком. Его использование может снизить стоимость доли до 50% по сравнению со стандартным вариантом пропорции. Самостоятельно использовать приведенную выше формулу практически невозможно, так как коэффициент ликвидности определяется по оценочным методикам.

Резюме

Чтобы продать долю в квартире, необходимо определиться с ее стоимостью.

Сделать это можно по договоренности между продавцом и покупателем путем использования показателя кадастровой стоимости либо через независимого оценщика.

Так как при продаже доли нужно уведомлять других собственников, они смогут воспользоваться преимущественным выкупом. При таком выкупе не может меняться цена, ранее указанная в договоре.

Если у вас возникли проблемы или сложности при оценке доли в квартире, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить разъяснение законодательных норм и консультацию вы можете по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/ocenka-doli-v-kvartire-dlya-vykupa-ocenka-doli-v-k/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.